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等内房股大涨 因预期三四线城市楼市要火?

21世纪经济报道      2017-03-25 12:20

[摘要] 日前,受关注度较高的四家闽系内房股——旭辉控股(00884.HK)、宝龙地产(01238.HK)、禹洲地产(01628.HK)、融信中国(03301.HK)已陆续公布年报。

2017年以来,沉寂多年的香港内房股忽然集体“暴动”,中海宏洋、碧桂园、雅居乐、旭辉控股等个股年初以来大涨50%,中国恒大、富力地产、绿城中国等个股涨幅超40%。

3月22日,碧桂园发布2016年财报。在强劲的业绩助推下,23日碧桂园以6.06%股价涨幅领涨港股地产板块,报收7港元;除中海宏洋微跌0.23%以外,其他内房股也有不同程度上涨。合景泰富涨幅5.44%,绿城中国、雅居乐、中国恒大、保利置业等个股涨幅逾3%。

23日,恒生地产建筑业指数收盘上涨1.23%,报3456.87点,年初以来累计涨幅21.70%。恒生中国内地地产指数年初以来更是大涨超29%,22日收盘上涨2.26%,报4007.04点。

在内地房地产调控频出的当下,是什么推动了低迷的内房股忽然大涨?

资金推动上涨

长期以来,内地在香港上市的房地产个股估值偏低,市盈率、市净率都不高,与内地差了大半截。

近期内房股的大涨,首先必然与资金的推动有关。“内房股股价大涨是由于沪港通、深港通的开通,内地资金的流入,他们买的时候势头比较猛,所以推高了股价;另外维护自己公司股价的一些主力也趁势推高,制造热烈气氛。”香港地产及金融资深评论人黄立冲表示。

“内房股”虽然在海外投资人眼中,是人民币资产,因他们的利润来自内地,如果人民币贬值将影响其港币计价的利润。但在内地投资者眼中,港股是“准美元资产”,因为港币跟美元挂钩。到海外配置资产,方便的就是买港股。

某研究院智库中心研究总监专家告诉记者,“过去香港资本市场对房地产股有一些误解,认为国内房价存在一定的风险泡沫,但是在政策的打压下国内房地产市场却表现得很强劲,很多业绩表现好的房企就成了他们的投资标的。”

除了沪港通、深港通开通后内地资金的流入,在美元加息靴子落地后,海外资金也明显回流到香港。“港股本身在全球估值较低,美联储加息资金有所回流,对于香港内房股上涨有一定的正面影响。”中国投资协会城镇化投资专业委员会副秘书长王德勇向记者表示。

房企业绩的基本面良好也是股价上扬的重要因素。2016年可以说是内房股业绩好的一年。彭博数据显示,20家香港上市的中资地产商去年合同销售额合计增长56%,推动其核心净利润同比增长18.2%,2017年预计将增长22%。

“房地产信心提升,中国崛起势头越来越确定,之前大家不看好房地产是认为其泡沫大,迟早会崩盘。从一些企业的业绩,尤其是1-2月份的销售业绩看来,没有跌反而涨,整体的业绩表现还算不错。”王德勇说。

“房地产企业自身的业绩表现对其股票的影响比较大。一些上市房企市占率在提升,越大的企业可能越有较好的表现。”专家说。

房企乐观的销售目标也是一种推动力。比如近期富力地产、雅居乐均提出了三年千亿的目标,恒大和碧桂园的目标更是超过4000亿。“很多企业1千亿、2千亿、3千亿这样的销售目标,我不认为是激进的,这些企业在市场上表现得可能更好。”专家表示。

上涨能否持续?

在深圳一位大型地产商人士看来,内房股并非是全部大涨,而是有分化的,一些业务集中于三四线城市的内房股涨幅较大。比如专注三四线城市房地产市场的中国海外宏洋集团、碧桂园、恒大等房企都是内房股领涨的龙头。

在一二线城市调控收紧的前提下,两会期间,国务院总理李克强提出今年继续因城施策去库存。这意味着,目前房地产库存仍处于高峰的三四线城市楼市有望得到政策支持。

安信证券研报显示,1月份市场成交和房企销售数据超预期。虽然各热点城市楼市调控不断深化,但未调控强三线城市成交持续走高形成对冲,推动1、2月份市场销量好于预期,主流房企年初以来的销售数据仍十分亮眼。

专家认为,一二线城市政策收紧,需求外溢到三四线城市,使得近三四线城市的房地产表现不错,呈现环比正增长和同比正增长。比如说滁州等地的房地产业绩创下历史新高。

王德勇也表示,内房股的大涨与国内房地产市场业绩有关,房地产企业的交易量上升,使得净资产上了一个大台阶。预计在政策调控下,三四线会持续火热一段时间。

目前内房股已经上涨了一段时间,一些个股股价已经翻倍。对于未来内房股是否持续上涨,业内人士说法不一。

“政策明确说会对一二线城市房地产行业进行管控,对三四线城市会有一些支持,这跟企业的区域分布有关系,很多配置在三四线城市的房企,业绩增长还是有保障的。”王德勇认为,内房股的上涨与否,与后续政策有关系,如果政策继续打压导致一二线城市销售量下滑,不排除政策还会有放松的可能。

乐观者还认为,投资者结构上,港股市场以境外投资者为主,其中机构投资者所占比重超过七成,个人投资者占比不到三成。海外投资者“喜欢”的是轻资产、运营型的公司而非重资产的房地产企业,所以过去内房股往往得不到好的估值。

但是近期,香港投资者在发生变化,越来越多内资机构、银行、投资人成为港股的投资者,尤其国有资本和险资。

比如,在华润置地、恒大、融创等内房股的上涨中,主要贡献来自内地的资金,尤其是偏好银行、地产等蓝筹股的险资。

深圳一位房地产人士则表示,内房股上涨的趋势未来很难延续,因为一二线城市房地产政策收紧,一些深耕三四线城市的房企受益,但并非对所有内房股都有正向的效应,内房股是否上涨跟房企的销售业绩相关。

兴业证券也指出,从长期角度看,一二线城市长期向上的大趋势基本不会改变,因为银行必然给地产加杠杆的强逻辑,压倒了人口、城镇化率等其他逻辑。在金融自由化背景下,银行核心利益就是在一二线核心城市配置按揭。短期内政府强行压制核心城市房价带来的短期抑制,以及货币政策带来的扰动,不会改变长期大趋势。

“如果这一波大涨的核心助推力是三四线去库存,那么这种上涨就不可持续”,前述开发商人士指出。

黄立冲则认为,内房股的后续表现取决于国家政策和解套资金会否回流,目前看来解套资金回流可能性不大,因此需要源源不断的新钱从内地流入,否则这批钱会被套住。

 

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