案例回顾：2013年，老张将北京东三环的一套80平米两居室赠与给儿子小张，作为结婚婚房，并办理了赠与及过户手续。
2016年1月，小张准备将房子出售再换一套三居室，结果在过户时居然被告知，除必要的契税、营业税等一系列税收外，房子必须征收20%个人所得税！
房子现价八万多一平，网签合同作价也达到550万，减去老张当年买房时花掉的30万，减去小张取得房屋时花去的成本20万，必须按照500万的20%缴纳个人所得税！总计100万！
怎么会这样？二手房个人所得税不应该是1%吗，怎么会是20%？小伙伴们都惊呆了！
原来，小张是通过接受赠与的方式获得的房产，如果是自用，不用缴纳个人所得税，但如果出售，根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税[2009]78号》第五条的规定：“受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”
二手房交易中的个人所得税征收有两种方式
1、查验征收：纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%
2、核定征收：纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%
第二种核定征收就是我们常见的征收方法，相对比较低，小张如果据此纳税，则个人所得税仅仅5.5万元。但根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定：在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。也就是说，小张只能按照“查验征收”方式缴纳高达100万的个人所得税！
到此时，老张小张后悔莫及。其实当年如果不是用赠与，而是出售的形式过户，结果就完全不一样！
两种方式的税收成本如下表：
通过对比上表，我们会发现，如果按老张将房子“卖”给小张处理，则不但过户时的税费可能还更低，而且后续小张出售房子时还可以用核定征收，税率仅1%，也就是5.5万元，将少交94.5万的个人所得税！真是失之毫厘，差之千里啊！
在这里，小编郑重提醒要将房子赠与给子女的朋友，请记住一定要用“卖房子”给孩子的方式进行过户！否则将来卖房子的时候，可能就要面临高额个人所得税了。
房产过户全攻略，你全精通了吗？
1.继承方式过户
①办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。
②时间越久，办事的时候手续可能越麻烦，而且费用可能会增加。例如，继承人在遗产分割之前死亡，对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承。
③多个子女共同继承，需要所有继承人到公证处申办继承公证，如果有人拖延，公证处就不能出具公证书。没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房产过户登记手续。
④尽量协商解决，如协商不成，可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲情，费用也很高，应慎重考虑。
房产继承中常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多的问题，不少人为了房子，闹上法庭。
200元公证费、280元登记费，总计480元
2.赠与方式过户
以赠与的方式将房屋过户给子女：办理赠与过户，需要交纳个人所得税、契税和公证费。赠与过户是没有营业税的，因为赠与是被认为是无偿受赠的行为，所以需要受赠人缴纳个人所得税，同时赠与过户也需要缴纳公证费。
关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证。但如果赠与合同没有经过公证,在房产没有过户交付之前,赠与人可以行使任意撤销权。
而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。
1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、 契税10500元，总计11830
3.买卖方式过户
以出让的方式将房屋过户给子女：房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中房产满两年年，营业税是免征的，满五年且是名下仅有住房免征个人所得税，只需要缴纳契税和产权转移登记费，如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。 受近期契税政策的调整，相比房产赠与和房产继承，把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。
如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，可能就会比房产继承高出不少了。
房子买入超过5年后卖出，无营业税、 契税1%(首次购房)3500元、个人所得税(35-25)*20% =20000元、交易费420元、登记费80元，总计24000元。
划算的要数亲人之间的过户。
当然，如果是父母子女之间的过户,继承的成本很低。只需交纳280元的登记费,没有营业税、个税和契税无。但条件比较单一,只有属于有继承关系的直系亲属之间的房产可以这么做。直系亲属中,即便是兄弟姐妹，也不能采用继承的方式,只能选择赠与。
办理赠与，则除280元的登记费外,还要缴纳3%的契税,千分之三的至千分之四的公证费。了解到,在实际操作中,因为继承是遗产人死后才可以进行产权过户,所以这种过户方式的人比较少。
如果财产所有人生前没有留下遗嘱,就由法律界定。如果继承人很多,又想过户到其中一个人的名下,那么其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。
如果财产拥有者生前留下有效的法律文件,指定继承人,必须是遗产人死前曾做过公证的遗嘱才有法律效力。当然，遗产必须是被继承人生前属于个人所有的财产。
房子须缴营业税 赠与较划算
目前不少购房的市民有这样的想法，用赠与过户逃避一些费用。但实际上这种方式也不省钱。当然，如果出售的房子离上次交易时间未满5年，需要交纳营业税的情况下,还是赠与划算些。
算一算，如果是一套价值90平方米,原发票价40万，价值50万元的房屋,在其交费高的情况下和赠与对比。
一般房产买卖中，属于二套房买卖,且需要交纳营业税的情况，交费是高的。
两种交费的差别是:
赠与方式：280元登记费 、1.5万元契税(3%)(二套购房)、 1500元公证费(千分之3至千分之四公证费)
总计交费：16780元
买卖方式：80元登记费、 1.5万元契税(3%)(二套购房)、 2.75万元营业税(5.5%营业税)、 个人所得税 (50-40)*20%=20000万元、540元交易费
总计：63120元
了解到，房产赠与公证具有较大的风险性,在房产过户之前如果赠与人放弃赠与,此时,即便买方已付定金,由于赠与的性质决定对卖方也无任何约束责任可追究,即便是告上法庭,法院也不易判决,这样势必会给购房者带来一定的经济损失。
首次购房 5年以上费用低
实际生活中,房屋过户的形式中，买卖是常见的,也是操作较为便捷和安全的方式。但是即便在买卖方式的过户中，不同的情况,费用也是不同的。
从房屋的性质上来说,商品房、经济适用房、房改房交纳的交易费也不同,分别是每平方米6元、每平方米3、每平方米1.5元,再加80元登记费。赠与和继承都不需要交交易费，只需交280元登记费。
当然占大头的依旧是税费，“首次购房的,可根据购买的面积不同享有优惠。而且卖房人在房屋出售的时候，距离买房时间不足5年,要上营业税。”
继承的房产交易时
五年内：契税：建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%
二套3%
营业税：5.55%个税：1% 手续费：建面*6 工本费：80元 公证费：2% 夫妻1%
五年外：契税：建面小于90米1% 建面90-140米以上1.5%
二套3%
营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55% 个税：二套及以上1% 手续费：建面*6工本费：80元公证费：2%夫妻1%
赠予房产交易时(直系亲属)：
营业税：5.55% 个人所得税：1% 手续费：建面*6 工本费：80元 公证费：2%
营业税：建面140米及以上(评估-原值)5.55% 个人所得税：二套及以上1% 手续费：建面*6 工本费：80元 公证费：2%
备注：夫妻更名、继承、赠予、遗失补证以原产证发证日期为准，产权以购房日期为准。
私产普通住宅(建面小于144米)
五年内 契税：建面小于90米1%；建面90-140米以下1.5%
二套3%
营业税：评估价*5.55% 个人所得税：1% 手续费：建面*6 工本费：80元
五年外 契税：建面小于90米1%；建面90-140米以下1.5%：二套3%。
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